Valor catastral

El Catastro Inmobiliario es un registro de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que depende del Ministerio de Hacienda, su gestión está encomendada a la Dirección General del Catastro.

No tiene nada que ver con el Registro Civil ya que, mientras éste tiene como finalidad dar seguridad jurídica sobre su información con efectos de protección a terceros, el Catastro no produce efectos jurídicos de ese tipo sino que es un instrumento de información de la Administración Pública a efectos, fundamentalmente, tributarios.

La información que contiene el Catastro incluye datos como:

• Localización y referencia catastral.
• Superficie.
• Uso o destino.
• Representación gráfica.
• Valor catastral.
• Propietario (con sus datos personales NIF o NIE).

Esta información se podrá certificar para su uso en diversos lugares, en concreto es obligatoria en los documentos públicos de negocios jurídicos sobre el inmueble (junto con la información del Registro de la Propiedad).

El Valor Catastral se determina objetivamente para cada inmueble a partir de la información que figura en el catastro inmobiliario y está compuesto por el valor del suelo y el de la construcción.

Para su fijación la normativa establece que se tenga en cuenta:

• Su ubicación, las circunstancias urbanísticas que le afecten y, en el caso de suelo rústico, su aptitud para la producción.
• Cuánto ha costado la construcción con todos los detalles (beneficios de la contrata, honorarios de profesionales y tributos), el uso, antigüedad y calidad de la edificación y otras condiciones como, por ejemplo, su carácter histórico artístico.
• Los valores de mercado.

En todo caso el valor catastral no puede ser más alto que el valor de mercado, para esto se fijan coeficientes de referencia al mercado de bienes de una misma clase mediante Órdenes Ministeriales.

Asimismo está reglamentadas las normas técnicas, reglas y demás factores en función de las características de cada inmueble para determinar su valor catastral.

¿Como saber cuál es el valor catastral?

• Mirando el último recibo del IBI municipal.
• Por consulta electrónica a la sede del Catastro.
• Por certificación de las gerencias del Catastro.

Determinación del valor catastral

Cuando se produce una nueva incorporación o modificación de una inscripción catastral se incluye en ella una fijación del valor catastral de inmueble de acuerdo con sus nuevas características.

Se hace, dicha valoración, a través de la aplicación de la “ponencia de valores” que esté en vigor en el municipio en el momento de la incorporación o, si no es posible, mediante la aplicación de los módulos establecidos para la valoración colectiva.

Ponencia de Valores: La ponencia de valores debe contener criterios, módulos de valoración, información sobre planeamiento urbanístico y otra información orientado todo ello a la determinación del valor.

Estas Ponencias de Valores se elaboran por la Dirección General del Catastro en colaboración con otras Administraciones (autonómicas y municipales) y antes de su aprobación deben, en todo caso, ser oídos los Ayuntamientos.

Pueden también establecer criterios para valoración teniendo en cuenta variaciones posteriores al establecimiento de la ponencia.

Actualización del valor catastral: Estamos hablando de valoración colectiva ya que no se valoran los inmuebles individualmente sino que se fijan los criterios para valorar bienes inmuebles de una misma clase; este procedimiento se inicia cuando el propio Catastro o el Ayuntamiento detecten importantes diferencias entre el valor catastral y el de mercado.

Este procedimiento podrá ser:

• General cuando afecta a todo el municipio, se crea una ponencia de valores total y tiene por objetivo garantizar la coordinación de valoración a escala nacional. Sólo se puede iniciar trascurridos cinco años desde la fijación anterior de valores y aplicar a partir de diez años de aquella fecha.
• Parcial con una ponencia de valores parcial, es para coordinar los nuevos valores con los del resto del municipio.
• Simplificado no necesita ponencia de valores; se da cuando hay variaciones en los inmuebles respecto de su aprovechamiento urbanístico, su uso o cuando el suelo varíe de calificación (de rústico a urbano o al revés), en las reparcelaciones.

En todo caso estas modificaciones deberán ser notificadas en la forma legalmente prevista a los interesados (propietarios) y a los ayuntamientos.

• Actualización en las leyes de presupuestos generales del Estado pueden realizarlas fijando coeficientes que pueden ser diferentes según zonas o clase de inmuebles.

Utilidad de la información catastral

Usos fiscales:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El valor catastral es su base imponible; son los ayuntamientos quienes realizan su gestión tributaria, fijan los tipos de gravamen y las bonificaciones y exenciones y realizan su recaudación y liquidación.
• Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal): Este impuesto, también gestionado por el ayuntamiento, se aplica cuando se transmite el inmueble y su base imponible se calcula según coeficientes aprobados por el ayuntamiento sobre el valor del suelo que aparece en el catastro.
• Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Imputa como renta:
  • El 2% del valor catastral del inmueble.
  • El 1,1% de dicho valor si ha sido revisado en los últimos diez años.
  • Si el inmueble no tiene valor catastral se aplicará el 1,1% de la mitad del valor mayor entre el precio de adquisición o el fijado por la Inspección de Hacienda.
• Impuesto sobre el patrimonio: Se aplicará el mayor entre los tres valores siguientes: el catastral, el fijado por la Comunidad Autónoma o el de adquisición.
• Impuesto de transmisiones e impuesto de sucesiones y donaciones: No utilizan el valor catastral sino el real, pero la regulación autonómica puede utilizar el catastral como medio de comprobación o como indicio de dicho valor real aplicando coeficientes a tal efecto.

Usos no fiscales:

El valor catastral también es útil en multitud de ámbitos referidos a los inmuebles como la protección del mercado inmobiliario, debe estar coordinado con los registros de la propiedad, da información importante para el desarrollo de políticas públicas a diferentes administraciones, planeamiento urbanístico y de infraestructuras, en actuaciones de protección del medio ambiente y en otros muchos asuntos referidos a información para el sector privado.