Tracto sucesivo

El tracto sucesivo es un tipo de contrato y un principio fundamental del derecho registral que se utiliza especialmente en el ámbito hipotecario para garantizar la transmisión de bienes de manera legítima. Su principal propósito es garantizar los derechos e intereses del titular de la operación.

Definición y alcance del término

Existen dos acepciones asociadas con el término tracto sucesivo; por un lado, hace referencia al contrato de tracto sucesivo; se trata de un mutuo acuerdo entre dos partes por la prestación de servicios diferidos en el tiempo, de manera periódica, a cambio de una contraprestación económica determinada en función de dicha prestación.

En efecto, este tipo de contratos consiste en la prolongación de una prestación en la cual las condiciones de contratación del servicio y sus beneficios dependen de que una relación a largo plazo que se produzca de manera sostenida y periódica. Este es el caso de los seguros sociales, por ejemplo.

Por otro lado, el término puede hacer referencia al principio de tracto sucesivo, una condición registral para los acuerdos de intercambio de bienes, generalmente propiedades y bienes inmuebles, que cumple con la función de brindar protección jurídica al tráfico de bienes en transacciones comerciales.

En este caso, se trata de un principio fundamental para el derecho hipotecario y el ámbito inmobiliario en general, puesto que garantiza las operaciones y transacciones y protege el derecho de los individuos sobre los bienes y su usufructo.

Contrato de tracto sucesivo

Este tipo de contratos tienen como principal objeto la prestación de un servicio o la compraventa de un bien en función de un lapso de tiempo prolongado, lo que representa prestación periódica que se determina en función de las condiciones de contratación y los requisitos legales que regulen la actividad en cuestión.

Se trata de un recurso muy habitual en las contrataciones de paquetes de telefonía celular, internet y cualquier servicio contratado a través de una modalidad que primero exige cierto tiempo de permanencia en la institución (seguros o servicios financieros de vinculación previa). Las obligaciones correspondientes al prestador del servicio y las garantías contractuales disponibles para el cliente deben encontrarse verificadas en la misma instancia de contratación.

Bajo esta modalidad, se establece un suministro prolongado en condiciones normales que debe ser garantizado de manera estable por el prestador del servicio. En caso contrario, el cliente tiene derecho a finalizar su relación con este y a percibir un reembolso por el periodo correspondiente a la falta de servicio. El apercibimiento de este tipo de contratos supone la existencia de una relación formal que se sostiene sin cambios, aunque no es inmodificable.

La permanencia y la garantía del servicio estable son factores que determinan la prolongación indefinida del contrato y la remuneración constante que el prestador percibe en consecuencia. Supone, además, la posibilidad darle de baja en condiciones previamente acordadas y que su costo se actualice bajo el mismo criterio de mutuo acuerdo y los preceptos legales correspondientes.

El contrato de tracto sucesivo no debe considerarse como un plan de pago a plazo o servicio de pago inicial, puesto que depende de que el servicio sea periódico de alguna manera. Tampoco se puede decir que un contrato a futuro pueda cumplir con esta condición.

Principio de tracto sucesivo

El principio de tracto sucesivo se corresponde con un fundamento del derecho que se encuentra recogido en el artículo 24 de la Constitución Española. Se emplea en el ámbito inmobiliario y en el sistema registral para conocer y verificar la titularidad o el traspaso de la titularidad de un determinado bien en una operación comercial o de cualquier otra naturaleza.

Supone un mecanismo de control para los actos de transmisión de bienes, especialmente para bienes de gran valor como son los inmuebles y las propiedades. Su principal empleo se encuentra en el derecho hipotecario y resume las operaciones de compraventa a las que una propiedad es sometida.

Su control y ejecución se encuentra a cargo del Registro de la Propiedad, institución que se encarga de proteger y verificar el intercambio de los bienes conforme a la ley. Dicha institución depende del Ministerio de Justicia y establece un registro en el cual figuran —o deben figurar— todos aquellos actos de traspaso que afecten la titularidad, derechos y responsabilidades asociados a un determinado bien.

Según los especialistas en la materia, se trata de un principio fundamental que permite rastrear y controlar la circulación de los bienes y verificar las transacciones en cuanto a la propiedad, pero también en relación con el régimen fiscal correspondiente. Por lo tanto, cada acto de registro que se corresponde con el tracto sucesivo debe realizarse sobre el anterior.

El tracto sucesivo puede hacer referencia a dos conceptos bien diferenciados; por un lado, el contrato de tracto sucesivo dispone de una prestación periódica cuya principal característica es la prolongación del contrato. Por otro lado, se trata de un principio del derecho hipotecario que se refiere al traspaso legítimo de bienes.