Retención de obra

La retención de obra es una cantidad de dinero que el promotor de una construcción retiene al constructor durante determinado tiempo como garantía de posibles responsabilidades por defectos en dicha construcción.

Que lo retiene significa que lo resta del dinero que le tiene que pagar, que se lo paga de menos, quedándoselo como garantía y devolviéndolo cuando ha terminado el plazo durante el que el constructor debe responder de posibles vicios, según veremos más abajo.

La responsabilidad del constructor

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) fija y regula cuales son las responsabilidades civiles que debe afrontar el constructor de una edificación, y el tiempo durante el que puede reclamársele esa responsabilidad (desde la finalización y entrega de lo construido) dependiendo del tipo de daño:

• Responderá durante diez años por “vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.
• Responderá durante tres años por daños que provengan de elementos constructivos o de instalaciones y que tengan como causa el no cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Responderá durante un año de vicios o defectos de terminación o acabado de la obra.

El ejercicio de todas estas acciones ante un juez tiene un plazo de prescripción de dos años.

Garantías exigidas: seguro o retención de obra

Con la única excepción de las viviendas unifamiliares que se construyan para uso propio, en todos los demás casos la Ley exige, en su artículo 19, que el constructor preste siempre garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

Estas garantías exigidas consisten en la obligatoria contratación de seguros de daños materiales, de caución o de una garantía financiera para cubrir, por separado, las responsabilidades que antes hemos visto de diez, tres y un año de duración.

Sin embargo, en el caso de la responsabilidad que dura un año (que como acabamos de ver en el punto anterior, es por defectos de acabado o terminación) la Ley permite (en su art. 19.1.a) sustituir la contratación de estos seguros por una retención del precio a cobrar del 5% del total por la ejecución material de la obra.

Para que quede claro: en lugar de contratar un seguro el promotor de la construcción que tiene que pagar al constructor por la obra que ha realizado (trabajo, materiales, etc.) resta de la cantidad a pagar un 5% que queda pendiente de pago y, si durante el año siguiente a la entrega de los trabajo, aparecen estos vicios de acabado o terminación esa cantidad responde de la posible indemnización por esos daños. Terminado el año, si no han aparecido tales vicios el promotor le pagará al constructor esta cantidad que quedaba pendiente de pago.

Facturación e IVA

Como hemos visto la retención del 5% se realiza cuando se entrega la obra definitivamente y, por tanto, cuando se paga la totalidad de lo que debe cobrar el constructor; si ha habido pagos anteriores estamos hablando de la última factura a pagar al final de dichas obras por las cantidades que estén todavía pendientes.

La retención del 5% de la que estamos hablando se aplicará sobre la factura neta, es decir, el total a pagar después de impuestos y, por tanto, después de aplicar el IVA.

Así pues, la factura que debe entregar el constructor será por el precio total de las obras sin ningún descuento y sobre ese precio se aplicará, como su base imponible, el IVA.

Por lo tanto, cuando ha terminado el plazo de la retención (un año) y el promotor devuelve ese dinero al contratista no debe cargársele el IVA porque ya se ha cargado en la factura antes dicha y, de volver a aplicarlo, estaríamos pagando dos veces el mismo IVA por la misma base imponible.

Otra cosa diferente es cuando se retiene este 5% en los pagos parciales anteriores al pago final de que hemos hablado hasta ahora: en este caso la retención se va a aplicar sobre la base imponible y no va a pagar, por ello, el IVA. Se deberá hacer la liquidación definitiva (y el pago del IVA correspondiente) en la última factura en los términos que acabamos de exponer.

Tratamiento contable

Para saber los criterios contables en las retenciones de garantía de obras acudiremos a la resolución del ICAC (Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas) de 26 de septiembre de 1996.

Aplicando el principio del devengo, la imputación de ingresos se realizará en función de la corriente real de servicios de que dimanan esos ingresos, independientemente del momento en que se produzca el cobro o el pago.

Esto significa que la cantidad retenida en garantía debe contabilizarse directamente como gasto/ingreso figurando como contrapartida (por esa cantidad) el crédito que queda pendiente de pago.

Por lo tanto el constructor contabilizará su ingreso total normalmente en sus cuentas del grupo (7) y demás que correspondan a los impuestos y, en el lado deudor, la parte que no ingresa en su tesorería porque se le retiene deberá quedar en la cuenta (569) Garantías financieras a corto plazo, cuando un año después se le pague esta cantidad saldará esta cuenta con cargo a tesorería.

En el caso del pagador es lo mismo pero al revés: computará el total del gasto en el grupo (6) más los impuestos y cargará la salida de tesorería y la diferencia se imputará a la cuenta (560) Fianzas recibidas a corto plazo.