Novación

La novación tiene lugar cuando se modifica o extingue la obligación de una deuda con el fin de establecer una alternativa.

Es decir, una novación podría ser la renegociación de una deuda donde se varíen los tipos de interés, los plazos o el total a amortizar.

En este sentido, los requisitos necesarios para que exista una novación son:

1. Que exista, como no puede ser de otra forma, una deuda que extinguir.
2. Que, debido a la novación, surja una nueva deuda.
3. Que exista un acuerdo entre todas las partes.

Tipos de novación

Dependiendo de elementos como la función o la extinción de la deuda, podemos estar ante diferentes tipos de novación.

Atendiendo a la extinción de la deuda podemos diferenciar:

• Novación propia: cuando la primera obligación o deuda queda invalidada jurídicamente con el surgimiento de una nueva obligación previamente pactada.
• Novación impropia: cuando no se extingue ninguna deuda, pero se modifican aspectos considerables del mismo (como, por ejemplo, el tipo de interés).

Por otro lado, según los elementos que resulten afectados de la novación, podemos estar ante:

• Novación objetiva: que tiene lugar cuando se pactan modificaciones intrínsecas de los elementos principales del contrato como, por ejemplo, la cantidad total a devolver o el plazo de devolución.
• Novación subjetiva: resulta de la variación de titulares en una misma obligación. Un claro ejemplo de ello son las subrogaciones hipotecarias. Este tipo de novaciones pueden ser, a su vez:
• Activas: cuando el cambio recae en el acreedor. Por ejemplo, tras la fusión o absorción de un banco o tras el fallecimiento de un acreedor particular.
• Pasivas: cuando el cambio tiene lugar en el deudor. Es muy frecuente en las situaciones donde vendemos una casa con cargas hipotecarias. El comprador, si accede a su compra, pasará a ser el titular de la hipoteca.
• Mixtas: y como ninguna de las dos situaciones anteriores son incompatibles, también puede pasar que ocurra una combinación de ambas. En ese caso estaríamos ante una novación subjetiva mixta.

Novación hipotecaria

Las novaciones hipotecarias son, como hemos visto, modificaciones que hagamos en el contrato (esta vez, hipotecario) una vez haya sido firmado.

Entre los cambios más frecuentes en hipotecas destacan los siguientes:

• La variación de los intereses pactados en todas sus formas:
• Rebaja de los intereses en términos nominales.
• Cambiar el tipo de interés de fijo a variable o viceversa.
• Modificar el índice de referencia (euríbor, interbancario, permuta de intereses...)
• Incluir o excluir las garantías que hayamos vinculado a la firma (tanto personales como reales). Es decir, en ocasiones, podemos aportar una serie de garantías de pago al contrato como, por ejemplo, bienes personales que puedan responder ante una hipotética situación de impago.
• Ampliación del plazo de amortización: suele ir acompañado de un incremento en los intereses totales a pesar de que, en términos generales, la mensualidad a pagar será menor (puesto que es la finalidad del deudor en este caso).
• Incluir o quitar los titulares del préstamo hipotecario: podrás modificar los titulares del contrato en cualquier momento previa autorización del banco. Existen casos donde una persona quiere vender un piso con cargas hipotecarias. Para ello necesita la autorización del banco. Es probable que las condiciones del nuevo titular no gocen de las mismas garantías y, por lo tanto, no acceda al cambio de titularidad. En esta situación, la única solución es el pago anticipado de la hipoteca para poder eliminar su carga.
• En el caso de que solicites (y se te conceda) una cantidad adicional sobre la previamente pactada.

En cualquier caso, las opciones de modificación en cualquier contrato son tan amplias como artículos pueda tener el documento. En este sentido, cualquier modificación de estos supondrá una novación.

Costes de una novación hipotecaria

Aunque los gastos de una novación hipotecaria han ido descendiendo en los últimos años (para permitir la flexibilidad de los deudores y disminuir la ratio de impagados) siguen existiendo algunos costes inherentes de las modificaciones:

• La comisión bancaria (aunque los particulares también acostumbran a implementarlo): que estará entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente en el momento de la renegociación.
• Los gastos de la notaría: todos los documentos hipotecarios están sujetos a escritura pública y, por lo tanto, se tendrán que asumir unos gastos del 0,2 % y el 0,5 % de todos los gastos que faltan por pagar.
• En el caso de que la modificación suponga un cambio en el registro de la propiedad, este tendrá un valor del 50 % de los gastos notariales.
• La gestoría normalmente la aportará tu entidad bancaria, aun así te remitirán los costes derivados de sus servicios y oscilarán entre los 100 € y los 150 €.

En resumen, la novación supone la modificación o extinción de una obligación. Sin embargo, para que exista una novación, deberá de existir una nueva obligación a la que hacer frente y en la que todas las partes hayan estado nuevamente de acuerdo.