Hipoteca creciente

A la hora de contratar una hipoteca, son muchos los métodos de amortización que nos ofrecen las entidades bancarias para ir pagando las cuotas mensuales. La hipoteca creciente es un tipo de hipoteca que sigue el llamado sistema de cuotas crecientes, y se basa en aumentar la cuantía de las cuotas a medida que pasa el tiempo, aplicando un pequeño porcentaje a cada cuota que se vaya pagando.

Amortización creciente: qué es y en qué se diferencia con el resto de tipos

Las hipotecas de este tipo se basan en un sistema de amortización que conocemos como de cuotas crecientes. Este método se basa en aplicar un determinado porcentaje sobre la cuota anterior, que aumentará progresivamente la cantidad que el cliente paga mensualmente. En los primeros meses las cuantías serán presumiblemente bajas, mientras que irán aumentando poco a poco y en función del capital amortizado y los tipos de interés.

Las cuotas de una hipoteca creciente se pueden pactar a un tipo de interés fijo, lo cual no supone ningún problema al cliente, ya que conocerá, en todo momento, cuáles son las cantidades que tendrá que ir pagándole al banco. Sin embargo, este tipo de hipotecas pueden llegar a ser muy problemáticas si el tipo de interés es variable, llegando a extremos en los que las cuotas que se paguen sean mayores a las previamente pactadas.

Veamos cuáles son los tipos de amortización más utilizados para entender las diferencias con el creciente:

• Método francés o de cuotas constantes. Las cuotas a pagar solo varían cuando cambia el tipo de interés. Es el método más utilizado en nuestro país, y se caracteriza por presentar disminuciones en el tipo a medida que va pasando el tiempo (es decir, se pagan más intereses al principio que al final).
• Método italiano o de capital constante. En este método se pacta una cuota fija, la cual se va a mantener durante toda la amortización, reduciéndose los tipos de interés a medida que se reduce el capital a amortizar.
• Método americano o al vencimiento. Es menos usual, consiste en pagar exclusivamente el interés en cada una de las cuotas para luego terminar desembolsando todo el préstamo en la fecha de vencimiento. Por sus características, no suele ser empleado en hipotecas de larga duración.

¿Son abusivas las hipotecas crecientes en España?

Durante mucho tiempo, las entidades bancarias han utilizado ciertas cláusulas y realizado determinadas operaciones cuyos términos se encontraban claramente a su favor, las cuales han terminado declarándose abusivas dadas las grandes ventajas que sacaban los bancos a sus clientes. En los últimos años, algunos de los contratos de hipotecas crecientes en España también se están considerando abusivos, llegando a renegociarse o, incluso, a anularse por completo.

Para que una cláusula de hipoteca creciente se llegue a considerar abusiva, debemos encontrarnos en un contexto en el que forme parte de un contrato de consumo, donde se presuma que la propia entidad, empresario o profesional tiene una posición de poder frente a su cliente. Habitualmente, se consideran abusivos aquellos contratos en los que no se le ha dado la opción de negociar los términos al cliente, considerándose una práctica de mala fe y existiendo un desequilibrio entre los beneficios que perciben ambas partes (obviamente quedando a favor del empresario).

En los casos donde los tipos de interés varíen hasta el punto en el que las cuotas finales terminan siendo mayores a las cuantías pactadas, los bancos se verán en la obligación de comunicar al cliente la situación, además de tener que volver a negociar las condiciones para llegar a un nuevo acuerdo.

¿Qué medidas puedo tomar si tengo una hipoteca creciente contratada actualmente?

El gran problema que tenemos actualmente se produce por la falta de transparencia e información de los bancos a la hora de firmar este tipo de cláusulas con sus clientes. En muchos casos, no se les ofrece una información específica y detallada sobre todas las condiciones y posibles variaciones en las cuotas, además de redactar el contrato de manera poco clara y transparente, lo cual puede provocar desinformación e incertidumbre a aquellos que firmen este tipo de hipotecas.

Afortunadamente, en los últimos años estamos viendo como las reclamaciones en contra del abuso de este tipo de contratos están resultando favorables hacia los clientes, llegando a reintegrar todas aquellas cantidades que no deberían haberse cobrado, volviendo a calcular las cuotas de manera adecuada. Además, también hay casos donde se le permite al cliente cambiar el método de amortización.

La entidad bancaria se hará cargo de todos los gastos en caso de que la resolución salga a tu favor. Si tienes una hipoteca creciente en la actualidad, debes saber que cada contrato es único y tiene unas condiciones independientes, por lo que debes ponerte en contacto con un profesional que estudie tu caso y te ayude a llegar a un acuerdo conveniente con tu entidad bancaria.

Las hipotecas crecientes pueden ser interesantes en casos donde el cliente prevé que sus ingresos aumentarán a medida que pasa el tiempo. Sin embargo, dadas sus condiciones y las posibles malas prácticas de los bancos, no es el tipo de hipoteca más recomendado en la actualidad.