Hipoteca

La hipoteca o préstamo hipotecario es un préstamo que concede una entidad financiera (normalmente un banco o caja de ahorro) a un cliente (llamado prestatario, normalmente es una persona particular pero también puede ser un empresario o profesional, persona física o jurídica) con una garantía real.

Como préstamo consiste en que el prestamista (el banco) concede y paga al prestatario una cantidad de dinero que éste devolverá en los plazos que se establezcan pagando unos intereses (art. 1740 Cc).

Lo habitual es que los intereses sean menores que en otro tipo de prestamos (personales, al consumo, créditos) precisamente porque existe la garantía real.

La garantía real consiste en que hay un bien inmueble vinculado a la operación que garantiza la devolución del dinero prestado en las condiciones contratadas.

Puede ser cualquier tipo de inmueble: un piso, un local, un solar edificable o una finca rústica.

Se articula constituyendo, en el momento de la contratación del préstamo, un derecho real de hipoteca

Los derechos reales son aquellos derechos que una persona tiene sobre una cosa de cualquier tipo como la propiedad, el usufructo, el uso, etc.

El de la hipoteca consiste en que su titular (el banco) tiene derecho a que esa cosa (que en este caso debe ser un bien inmueble) garantice que le van a devolver el dinero que ha prestado.

Por ello la hipoteca no existe hasta que el contrato se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.

El Registro de la Propiedad es una oficina pública a cargo de un funcionario (el registrador) cuya única función es gestionar y custodiar una “base de datos” relativa a un territorio concreto y donde aparecen los bienes inmuebles de dicho territorio y los derechos reales que tienen las personas sobre dichos bienes.

El efecto que le da la Ley es que lo inscrito en el Registro protege al titular de la inscripción frente a terceros de buena fe.

Me explico: si yo compro un piso eso lo puedo hacer de cualquier forma, mediante escritura pública ante notario, mediante un documento privado o, incluso, con un contrato verbal dando la mano al vendedor y pagándole el precio. En todos estos casos tengo la propiedad del piso.

Sin embargo, lo conveniente es hacerlo mediante escritura e inscribirla en el Registro ya que, si no lo hago, la persona que figura como propietario en el Registro está protegida por la Ley y si lo transmite a un tercero de buena fe (es decir, que no conoce que el piso es, en realidad, mío) ese adquirente tiene derecho a reclamar la propiedad del piso y me dejará sin él, con independencia de que yo luego pueda (o no) reclamar judicialmente al que ha vendido el piso sin ser suyo.

A diferencia de los demás derechos reales, en el de hipoteca no existe libertad de forma para su contratación.

Para contratar una hipoteca el que ofrece la garantía (que puede ser el prestatario o un avalista del préstamo) tiene que figurar necesariamente inscrito en el Registro como propietario del inmueble y el contrato de hipoteca debe hacerse ante fedatario público y constar en una escritura pública que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Esta inscripción en el Registro es constitutiva y, por ello, mientras no se inscriba en el Registro la hipoteca no existe.

Una vez inscrito el contrato cualquier compra, adquisición de otro derecho real o embargo que se inscriba posteriormente no afecta a la garantía que da la hipoteca inscrita anteriormente por lo que la garantía permanece inalterable mientras no se cancele.

Por lo tanto, si compramos un piso con una hipoteca e inscribimos esa compra en el Registro el piso continúa garantizando el pago del préstamo aunque el prestatario siguiera siendo el anterior propietario; lo habitual es que se pacte con el banco la venta y el comprador se convierta en nuevo prestatario de la hipoteca ya que a nadie normal se le ocurriría comprar un piso que garantiza unas obligaciones que no son suyas.

En otros sistemas jurídicos como los norteamericanos, el prestatario sólo responde del pago con el bien hipotecado.

Sin embargo, en España el que recibe el préstamo responde de su pago con el inmueble hipotecado y también con todos sus bienes presentes y futuros.

Por ello el banco, si no pagamos la hipoteca, puede acudir a un juicio de ejecución hipotecaria pero también puede pedir el embargo de cualquier otro activo de nuestro patrimonio (cuentas corrientes, otros pisos, salarios, etc) además de que si el valor del bien hipotecado no es bastante para pagar puede embargarnos el resto de nuestro patrimonio.

La ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial consistente en que el prestamista que ha dejado de cobrar recibos del préstamo pide al Juez que declare vencido todo el préstamo que queda por pagar (es decir, que tendremos que pagar ya todo lo que se deba) con sus intereses y que le pague vendiendo el piso mediante subasta judicial (lo que no es nada bueno porque en estas subastas el precio suele ser muy inferior a su valor). Si el demandado no paga o llega a algún tipo de acuerdo de refinanciación pueden suceder tres cosas:

• Que el precio que se consiga en la subasta sea suficiente para devolver el préstamo y las costas judiciales; en este caso las cantidades de dinero que excedan estos pagos se le entregarán al propietario del piso.
• Que el precio obtenido no sea suficiente; en este caso el responsable del préstamo sigue debiendo las cantidades que quedan por pagar y el banco podrá embargarle otros bienes.
• Que la subasta quede desierta y nadie compre el piso. En este caso el ejecutante podrá, si lo estima conveniente, adjudicarse la propiedad del piso por su valor de tasación y, como en el caso anterior, el deudor seguirá respondiendo del resto de lo debido.

El problema que ha surgido con esto es que, por un lado, ha existido una burbuja inmobiliaria que ha estallado, como consecuencia de lo cual el valor de los pisos urbanos ha disminuido exponencialmente (es posible que un piso que, hace quince años, se comprara por 300.000€ ahora no se pueda vender por más de 100.000€) y, por otro lado, las entidades financieras han tenido, en el pasado, una política muy inapropiada en la concesión de préstamos hipotecarios con unas valoraciones fuera de la realidad y aplicando unos porcentajes también inapropiados.

Como consecuencia de esto muchas personas se han quedado “entrampadas” cuando han comprado un piso que ya no vale, ni de lejos, lo que han pagado por él y que no alcanza para garantizar el préstamo, por lo que les queda un montón de deuda de la que deben responder.

Dación en pago

Es un acuerdo entre el banco y el deudor hipotecario por el que se da por resuelta y pagada la hipoteca a cambio de que el banco se quede con la propiedad del inmueble.

En un principio los bancos eran reacios a este tipo de acuerdo y sólo consentían en él cuando el deudor era extranjero y consideraban previsible que se marchara a su país por lo que les era más rentable la dación en pago que ir a un procedimiento judicial en el que, al no estar el deudor a mano, sólo iban a sacar el piso.

Hablamos en pasado porque la normativa española, con el objeto de proteger a los deudores hipotecarios que están en una situación precaria como hemos explicado más arriba, ha establecido (mediante el RDLey 6/2012 de 9 de marzo y otras normas) que da derecho a los “deudores en el umbral de exclusión” a una reestructuración de su deuda; establece un código de buenas prácticas que puede suscribir la entidad financiera y adopta otro tipo de medidas como la moderación de los intereses, de determinados tributos aplicables, una posible suspensión de los pagos de recibos durante determinados periodos y, si la situación de exclusión continúa en el tiempo, llega a establecer los casos en que la entidad financiera está obligada a aceptar la dación en pago.

Protección al consumidor hipotecario

La Jurisprudencia Española lleva ya muchos años emitiendo sentencias en las que considera que el deudor hipotecario es un consumidor por lo que le es aplicable la normativa y los procedimientos de protección a los consumidores y, en concreto, a los clientes bancarios.

Por supuesto este camino de la protección a los consumidores sólo está disponible para personas particulares, una empresa que compra un inmueble para su actividad no es un consumidor, con independencia de que pueda hacer valer sus derechos en instancias judiciales.

La escritura de hipoteca, aunque pueda parecer otra cosa, es en realidad un contrato de adhesión, es decir, es un contrato que el banco ofrece unas condiciones y que el prestatario acepta sin tener ninguna o casi ninguna posibilidad de negociar su contenido.

Al ser un contrato de adhesión el banco, que se encuentra en una posición predominante, debe cumplir unos requisitos y condiciones que establece la Ley, entre otros:

• No puede imponer clausulas consideradas abusivas.
• También está obligado a ofrecer una información completa, veraz y, sobre todo, claramente visible y entendible por el cliente.

Por esto ha surgido toda la doctrina jurisprudencial y algunas normas que se aplican sobre temas como las cláusulas suelo o la devolución de pago de gastos por el cliente que debería haber pagado el banco.

Existe un procedimiento específico de reclamaciones de consumo al banco a través de una reclamación previa al defensor del cliente o servicio de atención al cliente del propio banco y, si no da resultado positivo, una segunda reclamación ante la Inspección del Banco de España y, desde luego, ante los juzgados.

También se han articulado determinados procedimientos administrativos o de arbitraje para casos concretos.