Garantía hipotecaria

Conocemos como garantía hipotecaria al derecho que se da sobre un bien inmueble a una persona o entidad a la hora de contraer una deuda, con el fin de que en caso de no satisfacer dicha obligación de pago, se tenga la posibilidad de convertirse en propietario de tal inmueble para venderlo y recuperar así el dinero prestado. Es decir, se coloca al bien inmueble como garantía del pago de la deuda.

Diferencia entre préstamos hipotecarios y préstamos con garantía hipotecaria

Existe una diferencia crucial entre lo que conocemos como préstamos hipotecarios y préstamos con garantía hipotecaria. 

En los préstamos hipotecarios el dinero se solicita con el fin de adquirir un bien inmueble, por lo que, entre otras muchas cosas, se pide que se pueda acreditar la solvencia a través de una situación económica estable que permita afrontar las cuotas del préstamo. El bien inmueble funciona como garantía hipotecaria, por lo que en el caso de no cumplirse la devolución del préstamo en las condiciones acordadas, el bien inmueble podría pasar a ser propiedad de la entidad financiera que otorgó el préstamo. Estos préstamos suelen concederse solamente por el 80 % del valor del bien inmueble que quiere adquirirse, requiriendo además una tasación oficial y un estudio de viabilidad previo que demuestre que la cuota mensual del préstamo no superará en ningún caso el 35 % de los ingresos habituales del solicitante.

En cambio, los préstamos con garantía hipotecaria se solicitan con cualquier fin, no necesariamente para la compra de una vivienda, aunque se entrega como garantía un bien inmueble ya pagado (aunque a veces se acepta que la hipoteca no se haya terminado de pagar en su totalidad). Este tipo de préstamos hacen que se pueda acceder a cantidades de dinero superiores a las que ofrecen los préstamos personales de manera general y, además, no obligan al interesado a que deje de usar la vivienda que ha dado como garantía. Estos también permiten que el bien ofrecido como garantía se pueda vender con tal de que el importe que se obtenga se dedique al pago del préstamo.

Sistemas de amortización

Existen diferentes sistemas de amortización de capital en cuanto a las hipotecas, aunque los más conocidos son el sistema francés, el americano y el alemán.

El sistema francés es el más común de todos. Se trata de un método en el que las cuotas son fijas, a no ser que el interés sea variable, en cuyo caso se deberían calcular las cuotas cuando se revise el tipo de interés (generalmente dos veces al año). A través de este método, la mayor parte de los intereses se satisfacen al principio del préstamo, pues el devengo de intereses de cada vencimiento se calcula basándose en dos variables: el tipo de interés y el capital pendiente por amortizar. Es decir, como al principio del préstamo será cuanto mayor sea el capital pendiente, mayores serán las cantidades a pagar en concepto de intereses. Una vez vaya disminuyendo el capital restante, menores serán los intereses y la mayor parte de la cuota será formada por devolución de principal.

El sistema americano establece que los intereses se paguen de forma periódica, por lo que en las cuotas no se cancela capital. El total del capital se cancela en un pago único que ocurre al final del plazo estipulado para el crédito, por lo que las cuotas de intereses no variarán (el capital pendiente es el mismo a lo largo de todo el préstamo).

En el sistema alemán, el valor de las cuotas se calcula por una amortización constante de capital, además de los intereses, que son calculados sobre el saldo de la deuda pendiente. En este sistema, las cuotas a pagar serán decrecientes en el tiempo.

Procedimiento de ejecución hipotecaria

En España se establece que la ejecución hipotecaria (venta forzosa mediante subasta del bien con garantía hipotecaria) se da en aquellos casos en los que el deudor hubiese dejado de pagar las cuotas o vencimientos pactados con el fin de devolver el capital prestado más los intereses. Dicho proceso comienza con una demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario, que a su vez encarece la deuda impagada, pues existen gastos asociados en concepto de abogados, procuradores e intereses procesales de demora. Si una vez se realice la venta del bien hipotecado no se alcanza la cantidad total de deuda pendiente de satisfacer, el acreedor puede pedir al juez que se ordene la ejecución judicial contra el resto de bienes del deudor, pues en España existe la doble garantía que hace que el deudor responda de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros (no solo el hipotecado).

Por tanto, la garantía hipotecaria es un instrumento muy popular y utilizado en los créditos concedidos con el fin de adquirir una vivienda, pues se entrega como garantía dicho inmueble y este no queda libre de cargas hasta que no se satisface toda la deuda que existe sobre él.