Corretaje

El corretaje es un tipo de contrato en el que una persona asiste de manera particular e independiente a otra para que esta última pueda acceder a un contrato con un tercero. La característica principal del corretaje es que se trata de una operación que se disuelve tras haber sido realizado con éxito este acercamiento.

Definición y alcance del término

Se trata de un contrato de mediación en que una persona se encarga de gestionar las instancias de un acuerdo entre dos partes a las que solo representa en condición de intermediario. Gracias a ello, una de las partes es representada en todos aquellos aspectos necesarios para establecer las pautas de contratación con un tercero por otro acuerdo.

La oportunidad negociar con un tercero es parte de las facultades de la persona contratada como intermediaria y supone una remuneración en forma de comisión si sus esfuerzos lograsen que efectivamente su empleador y un tercero firmaran un acuerdo jurídico. Las características de este último no son de consecuencia para el contrato de corretaje.

La figura del corretaje como un mutuo acuerdo entre dos partes, sin establecer jerarquías ni relación de dependencia, carece de regulación especial en España. En efecto, no existe un marco jurídico que establezca el alcance legal de este contrato más que la jurisprudencia en la materia. Tiene su origen en la libertad de contratación que se consagra en el Código Civil. Supone, por lo tanto, la aplicación de la normativa general de las obligaciones contractuales.

Finalización del contrato

Las condiciones que determinan la contratación por corretaje dependen, en la mayoría de los casos, de la voluntad expresa de las partes. Sin embargo, existen algunas consideraciones sobre la formalización del contrato que pueden definirse de manera más o menos equivoca. Una de ellas es la finalización del contrato como tal.

Salvo condiciones estipuladas de antemano, el contrato de corretaje puede extinguirse de manera unilateral, sin previo aviso, por cualquier de las partes involucradas. Una vez llegado a este punto, la extinción del contrato como tal no supone compensación o resarcimiento alguno.

En caso de que el intermediario haya conseguido el propósito de su contratación en el interludio de dicha extinción, este puede exigir la totalidad del pago correspondiente. En cuanto al apercibimiento de este pago, la jurisprudencia advierte que le corresponde si su intervención es efectiva o si produce un beneficio evidente a quien lo contratara.

Estructura del contrato de corretaje

La estructura de este tipo de contratos se establece, en primer lugar, con base en los elementos personales; esto es, las personas que son partícipes del contrato de corretaje y que cumplen con determinadas características en función de su interés en la transacción. Por un lado, se encuentra el oferente o mediado, la persona encargada de solicitar la mediación.

Por otro lado, se encuentra el corredor o mediador, persona física o jurídica encargada de la gestión de la mediación y representación del oferente. Este puede dedicarse profesionalmente a este tipo de operaciones o solo prestar este servicio por única vez, por cercanía o algún conocimiento particular que facilite la operación para el oferente.

En segundo lugar, los elementos objetivos que intervienen en el acuerdo entre el oferente y el corredor son fundamentales para establecer una relación causal entre el servicio de mediación y la contraprestación correspondiente a las distintas instancias de su cumplimiento —parcial o total—. Gracias a la falta de una normativa específica al contrato de corretaje, se trata de un juego de pautas fundamental para determinar la relación entre las partes.

Los elementos formales, en tercer y último lugar, corresponden a un elemento in absenta. Esto es, que no se encuentra determinado expresamente como parte integral del contrato de corretaje. Por lo tanto, la implementación del contrato ocurre muchas veces sin que exista un documento que avale dicho acto, por lo que su formalización no llega a producirse.

Obligaciones de las partes

Si bien las obligaciones tanto del oferente como del mediador pueden parecer obvias, lo cierto es que muchas veces es difícil señalar con exactitud hasta qué punto la gestión llevada a cabo por el segundo produjo qué resultado. En efecto, conforme a lo estipulado en el contrato, esto puede variar ampliamente; no será lo mismo conseguir una nueva cuenta que presidir cierto negocio inmobiliario.

Sin embargo, el corredor no puede participar de manera activa en la instancia final y definitiva en la que el contrato es firmado y concluido, aunque si puede negociar en nombre de la persona oferente y comunicar las condiciones entre las partes. Supone, en definitiva, que su trabajo no tiene que ver más que con el acercamiento y la puesta en diálogo de los titulares de la transacción.

El corretaje es un contrato de mediación muy flexible que autoriza a una persona a representar a otra frente a un tercero en una multitud de aspectos, con el propósito de acceder a una segunda operación de la que el mediador ya no participa. Se trata de una figura que no tiene regulación especial y que se basa en la jurisprudencia.