Contrato de arras

El Diccionario Jurídico de la RAE define el contrato de arras como “señal o prenda que se entrega como garantía del cumplimiento de un acto jurídico”.

Estamos hablando de un contrato de garantía y accesorio, es decir.

Es un contrato de garantía porque su objeto es garantizar a cada uno de los contratantes que el otro (o los otros) van a cumplir sus obligaciones respectivas.

Es un contrato accesorio porque siempre estará vinculado a otro contrato o precontrato (el principal) al que sirve como garantía.

El Código Civil lo prevé para el caso de la compraventa en su artículo 1454: “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Las arras penitenciales

En este punto vamos a ver que existen grandes diferencias entre la mera entrega de una señal o la entrega de arras.

En primer lugar debemos dejar muy claro que el contrato de arras penitenciales solo puede existir cuando las partes contratantes lo han pactado de manera expresa, utilizando su denominación (arras penitenciales) o haciendo referencia expresa al artículo 1454 del Código Civil que hemos transcrito al principio. Por lo tanto es un contrato que las partes pactan siempre de manera voluntaria.

En realidad este contrato de arras es un precontrato en el que se adquiere un compromiso de comprar y vender una cosa; por ello debe estar descrito todo el contenido del futuro contrato de compraventa (objeto vendido, precio, condiciones) no dejando nada sin apalabrar de manera que todos los elementos del contrato estén ya pactados y fijados porque, de otra manera, podría haber un incumplimiento del contrato comprometido sólo con alegar que las condiciones no eran las que pretende la otra parte.

En este caso de que se pacte expresamente y, por tanto, exista un contrato de arras, lo que se está pactando es que los firmantes pueden desistir del contrato en cualquier momento anterior a su cumplimiento o firma definitiva (obviamente, una vez perfeccionado el contrato ya no existe esta posibilidad de desistimiento, las arras sólo operan desde que se firman hasta que se perfecciona el contrato).

En este caso de desistimiento, si el que se echa atrás es el que ha entregado las arras las pierde, quedándose ese dinero la otra parte que las ha recibido.

Si el que se echa atrás es la parte que ha recibido las arras debe devolver el doble de la cantidad que recibió por ese concepto.

Sin embargo, el contrato de arras puede, como cualquier otro contrato, ser resuelto si tiene vicios de cualquier tipo: vicios del consentimiento o si la cosa presenta vicios ocultos.

La señal o pago a cuenta

Como hemos visto, para que un pago previo sea un contrato de arras debe hacerse constar de manera expresa. Si se paga una cantidad como compromiso de una compra futura y no se pacta expresamente que sea un contrato de arras estamos ante un pago a cuenta que es una figura diferente no incluida en el artículo 1454 del Código Civil.

En este caso las partes, que están pactando una futura compraventa y comprometiéndose a ella, no tienen el derecho de desistir del contrato perdiendo las arras o devolviendo el doble, han firmado un compromiso de compraventa y deben cumplirlo en las condiciones firmadas (artículo 1091 Código Civil).

Por ello, siendo la compraventa pactada un contrato que crea obligaciones recíprocas (uno se obliga a comprar y el otro a vender) en caso de no cumplirse se aplicará el artículo 1124 del Código Civil, cuando uno incumpla a lo que se ha comprometido la otra parte (que no ha incumplido sus compromisos) puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o pedir que se resuelva (anule el compromiso), en este caso de resolución podrá pedir al que no ha cumplido que le pague los daños y perjuicios que le ha ocasionado el incumplimiento.

Por lo tanto, la diferencia entre que la cantidad que se entregue a cuenta sea en concepto de arras o no lo sea (un sólo pago a cuenta) es que en el primer caso, las arras, se puede desistir del contrato sólo perdiendo la cantidad entregada mientras que en el segundo caso, la señal, el contrato debe ser cumplido si o si, y la parte que cumple sus obligaciones puede elegir y, si elige que se cumpla, puede incluso acudir al juez para que sea dicho juez el que perfeccione el contrato de compraventa como se acordó.

En cualquiera de estos supuestos la cantidad entregada a cuenta se quedará o será devuelta según cada caso, pero no influye en el resultado final.

Contenido del contrato de arras

Como ya hemos explicado, en el precontrato de arras debe figurar todo el contenido del contrato definitivo: cosa, precio y condiciones de la compraventa; en tal sentido el artículo 1256 del Código Civil prohíbe que la validez y cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de una de las partes, y no sería posible un compromiso de arras si no se han fijado todos los extremos.

Por ello el contenido del escrito donde se pactan las arras debe contener, como mínimo, los siguientes datos:

• Identificación completa de los que contratan (nombre, DNI, domicilio).
• Mención expresa de que es un contrato de arras o al artículo 1454 del Código Civil.
• Descripción completa de la casa u otro tipo de bien que sea el objeto principal de la compraventa.
• Características especiales de lo vendido, incluídas sus cargas o gravámenes.
• Precio total que se pacta por la compra.
• Cantidad que se entrega en ese acto en concepto de arras.
• Plazo para perfeccionar el contrato de compraventa; se debe limitar el tiempo para el cumplimiento porque, de otro modo, una parte podría incumplir solo con retrasar sine die el contrato.
• Reparto de los gastos de la compraventa.