Condominio

En nuestro Ordenamiento Jurídico aparecen reguladas multitudes de instituciones y situaciones que tienen no pocas implicaciones legales, tal es el caso de la copropiedad o condominio. Así, los bienes no solo pueden pertenecer a una sola persona, sino que pueden existir varios copropietarios que tengan un derecho de propiedad sobre la misma cosa.

¿Qué es un condominio? Sus principales características

De acuerdo con el Código Civil, el condominio es un derecho de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varios propietarios, a quienes les corresponde una parte indivisa de la misma. Así, los comuneros o copropietarios tendrán la propiedad de una parte —la cual se presume igual que la del resto de copropietarios— indivisa de la cosa común, salvo que la ley o el pacto de los mismos dispongan lo contrario.

Un condominio tiene una serie de características principales. Son las siguientes:

• No hay un límite de titulares, es decir, no hay límite de copropietarios.
• Los copropietarios pueden ser tanto personas físicas como jurídicas.
• Existe una sola cosa común, la cual no está dividida en partes.
• La cosa común está dividida jurídicamente en cuotas.

El funcionamiento de un condominio

Existen ciertas normas recogidas en el Código Civil que determinarán el funcionamiento del condominio, si bien es cierto que estas podrán ser modificadas por los copropietarios.

Uso de la cosa común

Cada copropietario podrá usar y disfrutar la cosa común de forma conjunta (con el resto de los copropietarios) o de forma individual, siempre que no la deteriore ni perjudique el derecho de propiedad del resto de comuneros.

En cualquier caso, el uso de la cosa común deberá regularse por convenio, en el que se fijará el uso alterno de la cosa común, de forma que se evite que esta sea disfrutada de forma exclusiva por algún comunero.

Administración y disposición de la cosa común

Para poder hacer actos de administración y disposición sobre la cosa común, la mayoría de los copropietarios deberán estar de acuerdo. Así, es obligatorio que la mayoría de los copropietarios lleguen a un acuerdo sobre la administración de la cosa común (tales como el alquiler de la cosa común). Sin embargo, para realizar actos de disposición sobre la misma (tales como vender o hipotecar la cosa), se exigirá que los comuneros estén de acuerdo por unanimidad.

En caso de no llegar a ningún acuerdo, o cuando este fuera perjudicial para los interesados, será el Juez quien, a instancia de parte, determinará lo que proceda o nombrará un administrador para que se ocupe de decidir sobre la administración y la disposición del bien común.

Libre disposición de la cuota de la cosa común

Cada copropietario podrá vender o gravar la cuota que le pertenezca sobre la cosa común sin el consentimiento del resto de los comuneros. Además, la cuota de un comunero podrá ser embargada o ejecutada por los acreedores del mismo.

En cualquier caso, se ha de tener en cuenta que solo se hace referencia a su cuota, no a la cosa en su totalidad. Por otro lado, los frutos que dé la cosa común deberán repartirse de forma proporcional a las cuotas de cada uno de los copropietarios.

Beneficios y cargas de la cosa común

Cada copropietario podrá hacer las mejores cosas útiles y necesarias sobre la cosa común, siempre que se respeten los límites del derecho a usar y disfrutar de la misma. En caso contrario, se requerirá el acuerdo de la mayoría de los comuneros. Por otro lado, tanto los beneficios como las cargas del bien común se repartirán de forma proporcional a las cuotas de cada copropietario.

Alteraciones del bien común

Ninguno de los copropietarios podrá alterar la esencia de la cosa común. No obstante, los comuneros sí podrán hacer reformas necesarias y urgentes sin permiso del resto. En cualquier caso, estas alteraciones no podrán perjudicar el derecho del resto de los comuneros.

Contribución de los gastos de la cosa común

Los copropietarios están obligados a sufragar los gastos de conservación, de reparación y de mejora de la cosa común de forma proporcional a la cuota que tuvieran sobre la misma.

¿Cómo se extingue un condominio?

La extinción del condominio se produce cuando un bien que pertenece a varios titulares pasa a pertenecer a una sola persona. Esta extinción podrá darse por los siguientes motivos:

• Cuando los copropietarios renuncian a la cuota que tuvieran de la cosa común en favor de otro copropietario.
• Cuando la cosa común se vende a un tercero, para lo cual se exige el acuerdo unánime de los copropietarios.
• Cuando se adjudica la cosa común a un copropietario. En este caso, el copropietario tendrá que dar la correspondiente indemnización al resto de los comuneros.

Al contrario de lo que ocurre en otros ordenamientos jurídicos, la legislación española es propensa a extinguir el condominio, por no entenderlo como la situación ideal de propiedad. Sin embargo, cada vez es más común que se den los condominios, sobre todo sobre bienes inmuebles, por lo que resulta fundamental conocer sus implicaciones legales.