Clausula suelo

La cláusula suelo es una condición que se incluye, en muchas ocasiones, a los contratos de préstamo hipotecario.

Qué es una cláusula

Una cláusula de un contrato es un apartado que suele ir numerado y que se refiere a cómo quieren regular las partes firmantes un aspecto determinado de su relación contractual.

En un contrato normal las partes pueden estipular (acordar) los pactos que quieran con toda libertad según dispone el artículo 1255 del Código Civil (RD de 24 de julio de 1889) que establece que “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

El tipo de interés

En un contrato de préstamo (hipotecario o no) habrá una o varias cláusulas para establecer cómo son los intereses que se van a aplicar.

Aquí se fijará un tipo de interés que puede establecerse directamente (interés fijo) o describirse de manera que se pueda calcular con referencia a datos externos a los que llamamos de referencia (interés variable).

Por ejemplo: “el interés a aplicar será el tipo del Euribor al que se sumarán 2,5 puntos”, si ésto se acuerda así se aplicará el interés que resulte de sumar el Euribor (qué es la media de tipos de interés que aplican los bancos más activos de la zona Euro) y dos puntos y medio más, si el Euribor estuviera hoy fijado en el 0,11% y le sumamos 2,5 puntos el tipo a aplicar hoy será 0,11+2,5=2,61%.

Este dato de referencia puede ser, como acabamos de decir, el Euribor pero puede ser otro como los que pague la deuda pública, el IRPH (que es la media de los préstamos hipotecarios), etc.

En qué consisten las cláusulas suelo y techo

Cuando los intereses se calculan de forma variable, como acabamos de explicar, van a ir cambiando a lo largo de la vida del préstamo según vaya cambiando el tipo de referencia, que subirá o bajará.

Las partes pueden acordar poner límites a estos cambios, es decir, pactar que si el interés sube por encima de determinada cifra se quede en ella y no suba más (clausula techo) y/o que si baja por debajo de determinado nivel se quede ahí y no baje más (cláusula suelo), garantizando así que los intereses no van a subir ni bajar más allá de los límites acordados.

El banco impone las condiciones del préstamo

Un  contrato de adhesión es “aquel en que la esencia del mismo, y sus cláusulas han sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta tenga posibilidad de negociarlas, hacer contraofertas ni modificarlas, sino simplemente aceptar o no; se mantiene la libertad de contratar (libertad de celebrar o no el contrato) pero no la libertad contractual” (Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1084/98 de 13 de noviembre): el contrato de préstamo que nos ofrece el banco o es un contrato de adhesión o, si no lo es, se le parece muchísimo porque normalmente no tenemos ninguna posibilidad de negociar y cambiar lo que nos está ofreciendo el banco, son lentejas.

La Ley de condiciones generales de la contratación (Ley 7/1998, de 13 de abril) dice, en su exposición de motivos, que una cláusula impuesta por una de las partes no tiene, solo por ello, qué ser abusiva, “Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales [...] también puede darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares”.

La consecuencia de todo ello es que el cliente que firma el préstamo está en una posición vulnerable, respecto del banco que es el que impone las condiciones, por lo que se le tiene que proteger ante posibles cláusulas abusivas.

El equilibrio de las cláusulas suelo y techo

Las cláusulas suelo y techo deben ser equilibradas y puestas de buena fe: por ejemplo, si el banco nos impone una cláusula suelo para que el interés no baje del 3% y una cláusula techo para que no suba del 25% no existe este equilibrio porque es perfectamente posible que, aplicando el interés de referencia, pueda bajar del 3% pero, en la práctica, es impensable que suba hasta el 25% por lo que la cláusula techo está ahí por estar, pero no se va a aplicar nunca mientras que la cláusula suelo si puede a llegar a ser efectiva.

Desde luego, tampoco habría este necesario equilibrio si se pactara únicamente una cláusula suelo y no existiera una cláusula techo.

Sobre ésto existe muchísima jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo como las Sentencias de 25 de mayo de 2017 y de 24 de febrero de 2017 además de las del Tribunal Europeo de Justicia (Sentencia de 14 de abril de 2016) y del Tribunal Constitucional (Sentencia de 19 de septiembre de 2016).

El deber de información

El consumidor que recibe el préstamo del banco debe conocer las condiciones que está firmando y debe comprenderlas, debe comprender las consecuencias que van a producir en su economía, a esto lo llamamos control de transparencia.

Entre otras muchas, las sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20/12/2018, de 7/11/2017, de 16/11/2017, de 8/9/2014 y de 9/5/2013 y del Tribunal de Justicia de la UE 241/2013, 464/2014 y 593/2017 explican ésto:

El consumidor debe disponer, antes de firmar el contrato, de información comprensible con la que pueda conocer con sencillez lo que le va a suponer, económicamente, jurídicamente y los riesgos a los que se enfrentará, de modo que tenga la posibilidad de contratar sabiendo perfectamente lo que está haciendo.

Si existe una condición que produzca estos importantes efectos pero que aparezca como letra pequeña sin darle la importancia y visibilidad debida de modo que pueda pasar inadvertida para el consumidor (además de darle la oportunidad de comparar con otras ofertas de otros bancos).

La consecuencia de no respetar este deber de transparencia sería la nulidad de la cláusula suelo y, por tanto, su no aplicación.

Actualmente, tras la reforma de la Ley Hipotecaria mediante RD ley 17/2018, de 8 de noviembre los procedimientos para contratar la hipoteca son más exigentes, en este sentido, ya que, por ejemplo, el prestatario debe acudir antes de la firma al notario que debe explicarle todo de manera comprensible, pero existen muchos contratos firmados antes de esta reforma que pueden estar viciados en el sentido que acabamos de decir.

Todo lo que acabamos de exponer es aplicable exclusivamente cuando el prestatario es un consumidor (una persona que pide la hipoteca para comprar una vivienda), si el préstamos se le concede a una empresa u otro tipo de institución no se aplica porque la Ley hace esa distinción (entre otras ésto está en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil de 19/12/2018 número 726/2018).