Arrendador

El Diccionario Jurídico de la RAE define arrendador como “parte del contrato de arrendamiento que pone a disposición de la otra cosas, obras o servicios objeto del contrato”.

El contrato de arrendamiento

Por el contrato de arrendamiento una de las partes (el arrendatario) obtiene el uso de algo que le proporciona la otra parte (el arrendador) a cambio de un precio.

El artículo 1452 del Código Civil nos dice que “El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios”; de una manera más amplia podemos decir que el arrendamiento puede recaer sobre:

• Viviendas.
• Otros inmuebles urbanos como locales de negocio, trasteros, garajes, etc.
• Viviendas turísticas o de vacaciones.
• Fincas rústicas (para su explotación agrícola o ganadera).
• Bienes muebles no fungibles como máquinas, vehículos, accesorios personales, etc.
• Obras a realizar (lo que se arrienda es el trabajo para realizarlas).
• Servicios profesionales.
• Contratos especiales como el renting o el leasing.

Las cosas fungibles, es decir las que se consumen cuando se utilizan (como la comida o el combustible), no pueden ser objeto de un contrato de arrendamiento (artículo 1545 del Código Civil).

En un principio las obligaciones de ambas partes (arrendatario y arrendador) son las que se fijen en el contrato de arrendamiento; sin embargo no siempre es así ya que existen, en determinados casos, normas jurídicas de Derecho necesario, es decir, que se aplican incluso contra la voluntad de las partes y aunque el contrato disponga lo contrario.

Por ejemplo en el arrendamiento de vivienda las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos son todas de Derecho necesario, así, por ejemplo, el inquilino tiene derecho a la prórroga forzosa durante cinco años aunque se haya pactado por un año y se diga que no en el contrato.

Obligaciones del arrendador

Como acabamos de explicar en el punto anterior las obligaciones del arrendador serán las que se deriven del contenido del contrato de la normativa aplicable. Sin embargo dada la naturaleza de este contrato podemos decir que hay tres obligaciones fundamentales para dicho arrendador:

• Entregar la cosa o ponerla a disposición del arrendatario para que esté en su posesión durante el tiempo que dure el contrato.
• Mantenimiento: realizar todas las obras, reparaciones e, incluso, mejoras que sean necesarias para que la cosa alquilada esté en condiciones de utilizarla para el uso que se ha previsto.
• Proporcionar el uso pacífico de la cosa el arrendatario tiene derecho a poseer la cosa sin que le puedan reclamar otros, es lo que la Ley llama goce pacífico.

Por otro lado, el arrendador está obteniendo en este contrato unos ingresos económicos que deberá declarar en sus impuestos además de otras posibles obligaciones fiscales como, en determinados casos, incluir el IVA en sus cobros (en los arrendamientos de local de negocio, por ejemplo).

En el caso de arrendamiento de obra o servicio, la obligación fundamental del arrendador es realizar la prestación personal objeto del contrato.

Derechos del arrendador

El derecho fundamental que tiene el arrendador es cobrar el precio del alquiler, ya que dicho pago es la causa del contrato para él.

Este precio del alquiler (que en determinados casos se llama también renta o merced arrendaticia) es, habitualmente, un pago periódico (normalmente mensual) que el arrendatario debe hacer durante todo el tiempo que dure el contrato.

También tiene derecho a que el arrendatario cuide la cosa y la utilice en condiciones razonables.

A que el arrendatario le devuelva la cosa arrendada al finalizar el contrato, devolución que deberá hacerse con la cosa en las condiciones pactadas (en buen estado aunque se suele permitir cierto deterioro de desgaste por el uso); si no es así el arrendador va a tener derecho a que se le indemnice y el arrendatario deberá responder ante él en caso de pérdida o deterioro de la cosa, sobre todo si es por su culpa.

El arrendador también tiene derecho a rescindir el contrato (es decir, a dar por finalizada la relación arrendaticia) en el caso de que el arrendatario incumpla sus obligaciones, o cuando llega su término temporal y, en determinados casos, cuando necesita la cosa para sí mismo o para un familiar cercano.

Se suelen pactar e, incluso, la Ley prevé en determinados casos la existencia de garantías de cumplimiento del arrendatario a las que tiene derecho el arrendador: hablamos de:

• Fianza que es una cantidad de dinero que le entrega el arrendatario y que el arrendador tendrá en su poder mientras dure el contrato para garantizar sus derechos (en el caso de viviendas esta fianza no la tiene en su poder sino que debe depositarla en un organismo oficial).
• Aval es una garantía dada al arrendador de que el arrendatario va a cumplir sus pagos y obligaciones que consiste en que un tercero (una persona particular o un banco) se compromete a responder en caso de incumplimiento.

Para terminar el arrendador tiene derecho, como es obvio, a que se firme por escrito un contrato de arrendamiento.