Anticresis

En el ordenamiento jurídico español se regulan diferentes tipos de derechos reales, que implican que una persona tiene un cierto poder (directo e inmediato o indirecto y mediato) sobre un bien que, a su vez, pertenece a otro. Dentro de la categoría concreta de los derechos reales de garantía nos encontramos con figuras tan conocidas como la hipoteca y la prenda, y otras que no son tan fácilmente reconocibles como la anticresis.

Los derechos reales de garantía

Este tipo de derechos tienen su origen en el Derecho Romano y están presentes en las legislaciones de muchos lugares del mundo. El titular del derecho real de garantía ostenta un poder directo sobre una cosa ajena que funciona a modo de garantía de una obligación.

Es decir, si el deudor no cumple con su obligación, el acreedor puede hacer efectivo su derecho y cobrarse la deuda con la cosa ajena. La forma en que puede disponer de ese bien ajeno para cobrar la deuda varía en función de si se está ante un derecho de hipoteca, de prenda o de anticresis.

Qué es la anticresis

Esta figura está regulada en los artículos 1881 y siguientes del Código Civil. La norma define la anticresis como un contrato en virtud del cual un bien inmueble queda afectado como garantía de  pago de un préstamo.

En este caso el acreedor tiene derecho a percibir los frutos que produzca ese bien inmueble y está obligado, a su vez, a destinar dichos frutos al pago de los intereses y, una vez satisfechos estos, al pago del principal de la deuda.

Como derecho real de garantía que es, el objetivo de la anticresis es precisamente ese, garantizar que el deudor va a hacer el pago en tiempo y forma, porque sabe que en caso de no hacerlo su acreedor se cobrará con los frutos de su inmueble.

Si el deudor no paga, entrega a su acreedor el inmueble que garantiza la deuda, y es entonces cuando el titular del derecho puede quedarse con los frutos del mismo hasta cobrar todo lo que se le debe. Cancelada la deuda, el acreedor devuelve al deudor la posesión de ese bien.

La anticresis como derecho autónomo pero accesorio

En el ordenamiento jurídico español la anticresis tiene entidad propia como derecho real de garantía, pero en la práctica su uso es bastante residual, de ahí que no sea demasiado conocida.

El propio Tribunal Supremo en su sentencia de 10 de mayo de 1989 estableció que, aunque se trate de una figura jurídica autónoma e independiente, es en realidad un derecho real de garantía de carácter accesorio a la obligación garantizada.

Anticresis vs. hipoteca

Por sus características, no es extraño que la hipoteca y la anticresis se lleguen a confundir, ya que al fin y al cabo ambas tienen como finalidad garantizar el cumplimiento de una obligación y otorgan como garantía un bien inmueble. Pero existen importantes diferencias que permiten ver que se está ante dos figuras jurídicas diferentes.

En la anticresis, si el deudor no cumple con su obligación, el acreedor está facultado para pasar a poseer el bien otorgado como garantía, pero solo a fines de utilizar sus frutos para saldar la deuda y los intereses. En ningún caso tiene derecho de uso y disfrute. Una vez que la deuda se ha extinguido, el deudor recupera la posesión del bien dado en garantía.

Por el contrario, en la hipoteca el acreedor no puede quedarse los frutos del bien inmueble, pero sí está capacitado para pedir la ejecución de la garantía y cobrarse la deuda con el importe obtenido en la venta. De esta forma, el deudor pierde la propiedad del bien.

Obligaciones de las partes en el contrato de anticresis

Obligaciones del anticresista

Una vez celebrado el contrato de anticresis, el deudor queda obligado a ceder la posesión del bien inmueble si el acreedor ejecuta la garantía. Mientras el bien está en posesión del titular del derecho, el anticresista tiene que hacerse cargo del pago de impuestos que recaigan sobre el mismo y debe asumir los gastos de reparación y mantenimiento, salvo que se tratara de daños producidos por el acreedor.

Obligaciones del acreedor anticrético

Su principal obligación es custodiar y conservar el bien para poder entregarlo en el futuro en las mismas condiciones en las que lo ha recibido, asumiendo además el pago de los suministros básicos necesarios para poder hacer uso del bien.

Debe destinar los frutos al pago de los intereses (si los hubiera) y una vez satisfechos los mismos al pago del principal. Después de liquidada toda la deuda tiene que restituir al anticresista en la posesión del bien.

La anticresis es una buena forma de garantizar el pago de una deuda. Pero debido al desconocimiento que existe sobre la misma, no es frecuente que los acreedores la suelan aceptar y, si lo hacen, siempre es de modo accesorio a otro tipo de garantía como la hipoteca.