Pasos a seguir para comprar una casa

Comprar una casa es, sin duda, una decisión de gran relevancia, no solo por el dinero que comporta, sino también por los trámites que conlleva. Por ello, y para no equivocarnos en la elección de la vivienda, es preciso seguir una serie de pasos a la hora de comprar una casa.

Guía para comprar una casa: pasos a seguir

Teniendo en cuenta que la compraventa de una casa es una de las decisiones más importantes y más caras de la mayoría de ciudadanos, es importante seguir una serie de pasos que garanticen el éxito de la operación y que están recomendados por el Consejo General del Notariado.

Primer paso: Oferta

Es preciso que el comprador, una vez haya decidido qué tipo de casa quiere comprar y la haya encontrado, realice una oferta sobre la vivienda que le interese comprar. Esta oferta puede ser superior, inferior o igual al precio de venta que haya fijado el vendedor.

En este punto, el profesional de la agencia inmobiliaria dará traslado de la oferta al vendedor y se abrirá un proceso de negociación. Si la negociación es fructífera, y comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio de la vivienda, se procederá a la gestión de un contrato de arras.

Segundo paso: Documentación de la vivienda

Antes de la firma del contrato de arras es preciso y de vital importancia que el comprador conozca el estado administrativo en que se encuentra la vivienda, ya que este puede condicionar la compra de la misma. Así pues, es fundamental que el comprador revise bien los documentos de la vivienda para conocer si existen impagos de la hipoteca, si la vivienda ha sido embargada, si el vendedor está al corriente de pago de los correspondientes impuestos y de las cuotas de la comunidad de vecinos o si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios para el caso en que el inmueble tenga más de 50 años antigüedad.

Estas gestiones no tiene por qué llevarlas a cabo personalmente el comprador, sino que puede contar con los servicios de una agencia inmobiliaria que revise la documentación. En cualquier caso, es preciso solicitar los siguientes documentos:

• Nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar las cargas que existen sobre el inmueble,
• Certificado energético de la vivienda, también inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Se ha de solicitar al administrador del edificio la ubicación de la vivienda, el certificado que acredite que el vendedor está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de vecinos y las cuotas que deberá pagar el nuevo propietario.

Tercer paso: Formalización del contrato de arras

Una vez que se ha llegado a un acuerdo sobre el precio de la vivienda entre el comprador y el vendedor y hay voluntad para llevar a cabo la compraventa del inmueble, es preciso asegurar la operación de compraventa a través de la formalización de un contrato de arras.

A través del contrato de arras, se plasma el derecho a compra del comprador a cambio del adelanto de una parte de la cuantía de la compraventa del inmueble acordada por el comprador y por el vendedor. Normalmente, este adelanto consiste en un porcentaje del precio del inmueble que suele oscilar entre el 5% y el 15%.

Existen diferentes tipos de contratos de arras, si bien el más común que se formaliza entre el comprador y el vendedor es el de arras penitenciales, en virtud del cual se exigirá una compensación económica cuando cualquiera de las partes desista de la compraventa de la vivienda (el comprador perderá la señal entregada y, en el caso del desistimiento del vendedor, este deberá devolver por duplicado dicha señal al comprador). 

Cuarto paso: Formalización de la hipoteca

No todos los compradores tendrán que contratar una hipoteca, aunque es lo habitual. En cualquier caso, la hipoteca será de máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda. Así pues, es obligatorio que, al menos, el comprador tenga ahorrado el 20% del valor de tasación del inmueble. Sin duda, conocer el valor de tasación es fundamental a la hora de comprar, no solo para saber si el precio que se ha acordado con el vendedor se corresponde con el valor de mercado de la casa, si no para saber si se puede optar a hipoteca o no.

Quinto paso: Compraventa y elevación a escritura pública

En este punto, es preciso formalizar la compraventa firmando la hipoteca ante notario y elevando a escritura pública la compra de la vivienda, que se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad. En esta fase estarán presentes el comprador, el vendedor y la entidad bancaria.

Sexto paso: Pago de impuestos

La compra de una vivienda está sujeta al pago de diferentes impuestos. Veámoslos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: su cuantía oscila de una Comunidad Autónoma a otra, si bien suele estar entre el 8% y el 10% del valor de la vivienda.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: cuando se formaliza hipoteca se deberá tributar por este impuesto, si bien este deberá ser sufragado por la entidad bancaria.
• Impuesto de Plusvalía: este impuesto corre por cuenta del vendedor, salvo pacto en contrario.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles: impuesto local que deberá pagar anualmente el comprador.

Comprar una casa es una decisión muy importante y por ello es fundamental seguir todos estos pasos para que la operación sea un éxito.