Inversión en vivienda ¿Merece la pena?, ¿Cómo hacerlo?

En estos tiempos que corren invertir en viviendas es una opción, como lo ha sido siempre.

Terminada la crisis económica y tras la explosión de la burbuja inmobiliaria el precio de la vivienda, que llegó a caer hasta más de la mitad, parece que se va recuperando y que las perspectivas normales es que durante los años venideros siga subiendo.

Para vivir ¿comprar o alquilar?

El primer motivo normal para comprar una vivienda suele ser vivir en ella lo que normalmente no se afronta como una inversión, aunque tenga efectos económicos y también deba estudiarse junto con las demás opciones posibles.

¿Qué es mejor? ¿comprar nuestra casa o alquilar una?; aunque en el resto de Europa existe una gran cultura de alquiler y son muchas las personas que viven alquiladas, en España todo el mundo prefiere comprar, porque se considera que el alquiler es un dinero perdido mientras que si, en su lugar, pagas una hipoteca te vas haciendo un patrimonio poco a poco.

Esto es verdad, pero sólo hasta cierto punto.

En primer lugar para comprar nuestra vivienda debemos tener la posibilidad económica de hacerlo, es decir, si no tenemos mucho dinero para pagarla (como suele ser habitual) deberemos tener crédito en un banco para que nos de una hipoteca; ahora que estamos, al fin, saliendo de la terrible crisis económica parece que los bancos vuelven a dar este tipo de préstamos pero no lo hacen con la alegría de antes de la crisis.

Aquí entra en juego otro factor que es la precariedad laboral por la que muchas personas, en especial personas jóvenes, no tienen un trabajo estable y bien remunerado, lo que hace que no tengan acceso a una hipoteca y, si se la dieran, que no tengan la seguridad de poder afrontarla durante los muchos años que dura.

Además, un buen alquiler también puede salir muy a cuenta, si conseguimos encontrar la vivienda adecuada al precio adecuado.

Otro factor a tener en cuenta es la gentrificación de los centros urbanos, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Esto ha producido el efecto de que, con la gran rentabilidad que tiene hoy en día alquilar pisos como turísticos y a falta de la regulación legal que se acabe imponiendo sobre ello, el precio de los alquileres en el centro de las ciudades se está disparando hasta cantidades inalcanzables para mucha gente, lo que hace que se tengan que ir a vivir a la periferia o que se decidan por la compra.

Comprar una vivienda para alquilarla

Esto es un clásico que se ha hecho toda la vida, la forma de invertir es comprar un piso y alquilarlo y, con el dinero de la renta, ir pagando su hipoteca hasta que sea ya nuestro del todo.

Y no es ninguna tontería: es un modo muy cómodo de ahorrar.

Sin embargo, no todo son ventajas y debemos tener algunas cosas claras antes de emprender esa aventura:

• Debemos tener la capacidad económica para la compra, es decir, que nos concedan una hipoteca suficiente y que podamos pagar sus recibos sin agobios con el dinero que cobramos por el alquiler teniendo en cuenta imprevistos de los que hablamos a continuación.
• Estos imprevistos pueden darse cuando un inquilino nos deja de pagar la renta por la razón que sea (porque se ha quedado en paro, porque tiene otros problemas personales o, sencillamente, porque es un sinvergüenza); en España echar a un inquilino moroso es algo que se puede prolongar bastante en el tiempo y es posible que estuviéramos muchos meses sin cobrar el alquiler y que después, encima, tengamos que realizar algún tipo de inversión en el piso porque nos lo ha dejado en un estado lamentable. Si pasa esto el banco nos va a seguir cobrando el recibo de la hipoteca todos los meses sin que le importe los más mínimo si el arrendatario nos paga o no y tenemos que estar preparados, económicamente, para afrontar esta situación muy posible.
• Otros posibles problemas serían que no consigamos alquilar el piso durante algún tiempo: el proceso de búsqueda de un inquilino puede ser mas largo de lo que creemos y, en estos casos, también deberemos seguir pagando la hipoteca.

Si tenemos todo esto controlado el comprar para alquilar puede ser una buena opción ya que, si todo sigue como es de esperar, su rentabilidad es muy alta, llegando a multiplicar por 10 una inversión en renta fija normal.

Comprar para revender

Esto ya es más complicado. Va a requerir, normalmente, que tengamos un muy buen conocimiento del mercado inmobiliario y, también, un buen respaldo económico para afrontar esa inversión.

Otra cosa es que encontremos un chollo, una vivienda buena a muy buen precio y aprovechemos esa ocasión; pero debemos andar con mucho cuidado y tener la información necesaria porque, si nos fiamos sólo de nuestra apreciación personal podemos acabar mal.

En este apartado nos hacemos otra pregunta: ¿merece la pena reformar el piso antes de venderlo o es mejor venderlo sin reforma?.

Es cierto que, normalmente, podemos pedir un precio mayor si el piso está para entrar a vivir y el precio bajará si el comprador es quien tiene que realizar una inversión en el mismo.

Para saber si esto compensa deberíamos contar con toda la información objetiva necesaria y hacer muchos números: ¿cuánto nos cuesta la reforma?, ¿cuánto va a subir el precio?, ¿qué va a ser más fácil, venderlo con o sin reforma?.

En todo caso, el precio de la vivienda está bastante tasado, dependiendo del lugar y de las características de lo que queremos vender, así que es posible que no podamos subir el precio lo suficiente para que compense hacer la reforma antes.

Los fondos de inversión inmobiliaria

Otra forma de invertir en inmuebles son estos fondos; su regulación legal y fiscal es igual que la de los fondos que invierten en activos financieros, pero su comportamiento práctico es muy diferente.

La inversión que hacemos en los fondos inmobiliarios es de inmuebles destinados al alquiler (de viviendas, oficinas, comercios, etc.).

Los rendimientos económicos que va obteniendo el propietario del fondo proceden de los pagos de sus inquilinos.

Estos contratos de alquiler deben ser respetados; por ello, una desinversión o la venta del fondo son mucho menos ágiles que en los fondos mobiliarios, prolongándose más en el tiempo su venta.

La valoración que se hace de estos fondos depende del valor de tasación de sus inmuebles.

Desde luego es una buena opción para inversiones a largo plazo.