Diferencia entre crédito y préstamo hipotecario

Para explicar cuál es la diferencia entre un préstamo y un crédito hipotecario vamos a ir por partes: comenzaremos explicando que significa que un préstamo o crédito sean hipotecarios y, a continuación, explicaremos lo que es un préstamo y lo que es un crédito y las diferencias entre uno y otro.

La regulación legal de los contratos de préstamo y de crédito la encontramos en los artículos 1089 y siguientes del Código Civil (RD de 24 de julio de 1889), en el 311 y siguientes del Código de comercio (RD de 22 de agosto de 1885), y en otras normas como la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo; la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito y la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad.

El adjetivo hipotecario

Los créditos y préstamos, de los que hablamos en los puntos siguientes de este artículo, son financiación que el banco da a una persona o empresa, es decir, que le deja dinero.

Cuando un banco deja dinero a un cliente suele pedir unas garantías de que le van a devolver ese dinero y a pagar los intereses; estas garantías pueden ser, por ejemplo:

• Un aval de otra persona, si el cliente no paga esa otra persona va a tener que pagar en su lugar.
• Un depósito bancario que tenga el cliente en dinero u otros activos (como acciones, obligaciones o bonos), si no se paga se venderán para que el banco se cobre con ellos.
• Una garantía real que consiste en vincular bienes que el cliente que recibe el dinero (o un avalista) tiene en su patrimonio para que, si no cumple con sus obligaciones de devolver el dinero y pagar sus intereses, esos bienes puedan ser vendidos para que el banco se cobre.

La garantía real puede ser un bien mueble (una joya, un coche) y, entonces, hablamos de prenda que puede quedar en poder del banco que presta (prenda con desplazamiento que es lo que sucede en los montes de piedad, donde el que recibe dinero empeña algo que se queda en poder del que se lo presta hasta que se lo devuelve) o en poder de su propietario pero que si no cumple puede el banco exigir su venta judicialmente (prenda sin desplazamiento por ejemplo: en la financiación de la compra de un coche que el coche lo tiene el comprador pero garantiza los pagos).  

La hipoteca es un tipo de garantía real que se da cuando el bien que garantiza las obligaciones del cliente prestatario es un bien inmueble (un piso, un local, una casa, un terreno).

Está regulada por los artículos 1874 y ss. del Código Civil y por la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) que ha sido modificada y reformada de manera importantísima por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

La hipoteca es un derecho real que tiene el banco sobre el piso o local: esto significa que que su garantía la tiene sobre el inmueble hipotecado directamente.

Para que exista, la hipoteca se debe inscribir en el Registro de la Propiedad y …

“Sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida” (artículo 1876 Cc).

Por lo tanto, si el cliente del banco que ha hipotecado un piso se lo vende a otra persona, el piso sigue respondiendo del préstamo porque la inscripción en el Registro de la hipoteca estará antes que la de la compra por ese otro, en este caso el banco puede seguir vendiendo el piso para cobrarse y el tercero comprador se quedará sin él y debería reclamárselo al cliente que no ha pagado y le ha vendido el piso hipotecado.

Para que esto no suceda lo que se hace es que cuando se vende un piso con una hipoteca el comprador asuma el préstamo que garantiza esa hipoteca y lo descuente del precio de compra.

Si el banco no cobra puede ejecutar la hipoteca que es pedirle a un Juez que venda el piso y le dé el dinero para cobrar lo que se le debe pero, si lo que se obtiene con la venta del piso no es suficiente, el deudor del préstamo seguirá debiendo la diferencia al banco.

El préstamo bancario

Un préstamo es un contrato por el que un banco entrega a una persona (física o sociedad) una cantidad de dinero de una sola vez

La persona que lo recibe se obliga a devolverlo según las condiciones del contrato: en determinados plazos y fechas, con determinados intereses (que son lo que cobra el banco por dejar ese dinero) y regulando otros aspectos como qué pasa en caso de incumplimientos, etc.

Lo más frecuente es que un préstamo con garantía hipotecaria se conceda a una persona física o una familia para comprar una vivienda, bien para vivir ellos mismos o para alquilarla.

El crédito bancario

En un crédito el banco entrega a su cliente una cantidad de dinero pero no se la da, sino que la pone a su disposición en una cuenta y el cliente puede disponer de ella o no o de una parte y solo pagará intereses por las cantidades de que disponga efectivamente, pudiendo también ingresar dinero y deber menos cantidad.

Es totalmente diferente de un préstamo: en el préstamo el banco nos da el dinero y lo vamos devolviendo, en el crédito nos lo deja ahí y podemos usarlo o no.

Habitualmente un crédito se concede por un año y, una vez terminado, se puede renovar por otro año o cancelar; en el caso de cancelarlo el cliente deberá haber ingresado dinero suficiente para que no quede ninguna cantidad del crédito dispuesta y se hayan pagado todos los intereses.

Los intereses que cobra el banco por las cantidades dispuestas se aplican como tipo de descuento que tiene una equivalencia en matemática financiera con el tipo de interés (que se aplica en los préstamos).

Además del descuento de que acabamos de hablar, el banco suele cobrar una comisión más pequeña por la cantidad total disponible aunque no se haya dispuesto de ella.

Mientras el préstamo se puede dar para particulares (para comprar una casa, para consumir, etc.) o para financiar empresas, el crédito suele utilizarse sólo para empresas, los bancos no suele concederlos a personas particulares.

El crédito también puede darse con garantía hipotecaria: en este caso estamos hablando de una empresa que pide un crédito para sus pagos y le da al banco este tipo de garantía que puede ser, por ejemplo, sobre un piso de un socio que lo aporta para ello como garantía o sobre un inmueble que sea propiedad de la sociedad (una nave, sus oficinas, etc.).