Cómo constituir y gestionar una comunidad de propietarios

Una comunidad de propietarios es un conjunto de vecinos, de un mismo edificio o complejo de edificios, que gestionan los elementos comunes de los que son propietarios todos en común por ser propietarios de sus respectivos pisos o locales, es la llamada propiedad horizontal.

Su definición la encontramos en el Código Civil (RD de 24 de julio de 1889) en el artículo 396:

• Los propietarios lo son de pisos o locales que se pueden aprovechar de manera independiente con salida propia a una zona común o a la calle.
• Esta propiedad privativa lleva consigo la propiedad de los elementos comunes.
• Los elementos comunes serán “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos, materiales o jurídicos, que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.
• Estas zonas comunes no se pueden dividir ni vender, hipotecar o embargar salvo con las propiedades privativas de los vecinos ya que son inseparables de ellas.

Para la administración y gestión de esta propiedad horizontal debe constituirse una comunidad de propietarios regulada en la Ley de la Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, en adelante LPH).

Constitución de una comunidad de propietarios

Lo primero que hay que aclarar es que la comunidad de propietarios existe, aunque no se haya constituido formalmente, si cumple lo que dice el artículo 396 del Código Civil antes citado (artículo 2.b de la LPH).

Cuando se construye un nuevo edificio el dueño o dueños del edificio realizarán la división horizontal que consiste en hacer que se inscriban separadamente, en el Registro de la Propiedad, los distintos pisos y locales que van a tener, cada uno por separado, su propietario (según el procedimiento del artículo 46 del Reglamento Hipotecario, Decreto de 14 de febrero de 1947).

En esta división horizontal cada piso se describe y se añadirá su cuota de participación en los elementos comunes que se calculará según su superficie (artículo 5 LPH).

A partir de ahí, los propietarios pueden aprobar los estatutos de esta Comunidad de Propietarios y dictar otras normas de régimen interior (artículos 6 y 14.d de la LPH); para esta aprobación o modificación de los estatutos o para otras decisiones que cambien el titulo constitutivo de la comunidad deben aprobarlo todos los propietarios de manera unánime (artículo 17.6 de la LPH), esto significa que si cualquiera de ellos no está de acuerdo no se puede aprobar.

La comunidad de propietarios así constituida no tiene personalidad jurídica propia pero se le permite realizar operaciones como abrir cuentas bancarias, contratar y comprar bienes y servicios e, incluso, contratar a trabajadores, como un portero, y abrir su Seguridad Social.

Además se puede constituir, también, una mancomunidad que la LPH llama complejos inmobiliarios privados (artículo 24), que es una comunidad de comunidades, es decir, cada comunidad integrante tiene sus elementos comunes y todas ellas tienen, también, elementos comunes entre ellas que deben administrar y cuyo funcionamiento es igual que el de una comunidad normal.

Gestionar la Comunidad de Propietarios

La gestión de la Comunidad de Propietarios va a consistir en atender los gastos de reparación y conservación, mantenimiento, y los de funcionamiento de los servicios comunes (como la limpieza, luz de la escalera, sueldo del portero, etc.), además de tomar otro tipo de decisiones sobre cambios, mejoras, obras y cumplimiento de las normas que le afecten.

Para ello la comunidad va a contar con un presupuesto, unos fondos económicos, que provienen del pago de cuotas por cada propietario según el porcentaje de participación asignado a su piso o local (art. 9.1.g de la LPH), además debe contar con un fondo de reserva que deberá ser, como mínimo, de un 10% del presupuesto del último año y que también se origina en la contribución de los propietarios según su participación (artículo 9.1.h de la LPH)

Para tomar todo tipo de decisiones sobre todo lo dicho hasta aquí existe la Junta de Propietarios que toma todas las decisiones, aprueba los presupuestos y nombra a su presidente y administrado (artículo 14 de la LPH); está constituida por todos los propietarios que serán convocados cuando se reúna y que votarán según su porcentaje de participación, aunque no podrán votar si no están al corriente de pago de sus cuotas.

Para cada tipo de asunto se requerirá una mayoría u otra, desde la unanimidad (como hemos visto, para cambiar el título constitutivo) hasta la mayoría simple e, incluso, mayorías minoritarias para determinados servicios.

El secretario de la junta de propietarios levantará un acta con las decisiones adoptadas en ella y la comunicará a todos los vecinos (hayan asistido o no a la reunión) y los deberá incluir en el libro de actas; si los acuerdos adoptados son contrarios a la Ley o a los estatutos o gravemente lesivos cada propietario puede impugnarlos judicialmente; el plazo para hacerlo es de tres meses salvo los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos que podrán impugnarse en el plazo de un año.

Como hemos dicho la junta nombra a un presidente (y puede nombrar también un vicepresidente), que es quien representa a la comunidad en juicio y fuera de él, es decir, quién firma los contratos y gestiona los fondos con firma en las cuentas bancarias de la comunidad.

El cargo de presidente es obligatorio.

El presidente actuará como secretario y administrador salvo que los estatutos dispongan otra cosa o se decida contratar a un administrador profesional.

El administrador ejecuta los acuerdos de la junta y realiza las gestiones que correspondan, suele ser un profesional contratado.

Todos los cargos designados por la junta tienen la duración de un año.