¿Cómo cancelar una hipoteca?

Para casi todos los compradores de una vivienda, la hipoteca se convierte en una compañera inevitable durante bastantes años de la vida. No obstante, aun cuando el pago de las cuotas no haya llegado a su fin, es posible cancelar la hipoteca: para ello, será necesario seguir una serie de pasos y consideraciones que detallaremos a continuación.

¿Se puede cancelar una hipoteca?

Rotundamente sí, es posible cancelar una hipoteca. Es decir, no es necesario esperar a que venza la última cuota para liberarse de esta carga económica: puede que hayamos hecho acopio del capital suficiente para realizar una aportación que suponga la liquidación total del préstamo, o que vayamos a vender el inmueble y queramos dejarlo libre de cargas.

La cancelación de la hipoteca se puede realizar habiendo pagado la totalidad de las mensualidades, o pagando toda la cantidad restante del préstamo; a esta última forma de cancelar la hipoteca se la conoce como cancelación anticipada.

En este paso, y en términos puramente económicos, el firmante de la hipoteca ha quedado libre de la deuda que le vinculaba con el banco. Pero el proceso no ha terminado aquí.

¿Por qué recalcamos lo de "puramente económicos"? Porque la firma de una hipoteca tiene una repercusión en el Registro de la Propiedad: el inmueble que ha sido objeto del préstamo hipotecario permanece vinculado a él, salvo que se justifique expresamente lo contrario.

Pasos para cancelar una hipoteca

Emisión del certificado "deuda cero" por parte del banco

Una vez satisfecho el pago de la totalidad de la hipoteca en el banco con el que la teníamos contratada, tendremos que solicitarle la emisión de un certificado que acredite que la deuda financiera que contrajimos ya no existe.

¿Puedo vender la vivienda sin haber pagado la hipoteca?

Si todavía no hemos pagado la totalidad de la hipoteca, el importe de venta se dividirá entre el precio total y el remanente hipotecario: habiendo proporcionado el banco el saldo de la hipoteca a fecha de la operación, el comprador tendrá que pagar la hipoteca pendiente al banco, y a nosotros la cantidad restante. El certificado de "deuda cero" se nos emitirá después de esta etapa.

La escritura de cancelación

En este paso, y teniendo en la mano el certificado de "deuda cero", el notario preparará un escrito de cancelación (mediante escritura pública): tendremos que proporcionar al notario todos los datos relativos a la vivienda, así como el contrato de préstamo. El banco, por su parte, firmará esta escritura por medio de su apoderado, y el notario nos devolverá (a nosotros o a la gestoría) el documento validado por la entidad financiera.

Tenemos que destacar que no existe un plazo mínimo para que el apoderado del banco comparezca ante notario, aunque normalmente las entidades deben actuar con la máxima diligencia posible.

Además, tendrás que solicitar y cumplimentar el documento de AJD (Actos Jurídicos Documentados); atendiendo a la legislación de tu comunidad autónoma, es posible que tengas que pagar por ello o no.

El Registro: dejando la vivienda libre de cargas

En el último paso de este procedimiento, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente a la dirección de la vivienda: presentaremos las escrituras de cancelación junto con la justificación del pago del mencionado impuesto, y solicitaremos a esta entidad la cancelación definitiva de la carga hipotecaria.

El Registro debería contestarnos en un plazo de dos a tres días, haciendo constar que la hipoteca ha sido oficialmente cancelada también a efectos registrales, y dejando el inmueble libre de cargas.

Para finalizar, convendrá solicitar en el Registro una nota simple registral que acredite la cancelación de la hipoteca.

Costes de cancelar una hipoteca

Pago de comisiones según escrituras o contrato de préstamo

En la provisión de fondos que implique la liquidación económica de la hipoteca, es posible que tengamos que hacer frente a un sobrecoste, según hubieran quedado recogidas en las escrituras de la vivienda o en el contrato de préstamo las comisiones por cancelación (reembolso anticipado).

No obstante, las cláusulas que se recogieron en su momento en el contrato prevalecen frente a las comisiones previstas en las escrituras: el banco no puede aplicar recargos no contemplados en las escrituras.

Costes complementarios de gestión

Dado que la operación se tiene que realizar mediante escritura pública, ésta es ejecutada por una gestoría o notaría que actuará en nuestro nombre, y que fijará sus propios honorarios para esta labor: más allá de los mencionados recargos contractuales, tendremos que satisfacer los consiguientes honorarios de registro, notaría y gestión.

Sobre los costes notariales y de registro, éstos están previstos en el Real Decreto Ley 18/2012, de 11 de mayo, dependiendo su coste exacto del importe de cada préstamo (90 euros mínimos de notaría, y 24 euros mínimo en cuanto a costes registrales).

Para cancelar la hipoteca, debes tener en cuenta que no basta solo con liquidar la deuda contraída con el banco: tendrás que poner en marcha toda la operativa mencionada para que el Registro de la Propiedad reconozca tu vivienda como libre de cargas.